„Chceli sme si s manželom kúpiť byt za pomoci rodičov, aby sme si nemuseli brať hypotéku“. Hovorí Andrea Koubková. „Občas sme prešli realitné weby na internete. Čas nás netlačil, nikam sme sa neponáhľali. Koncom leta nám manželovi rodičia povedali, že susedka v seniorskom veku, ktorá býva v rovnakom dome ako oni, sa sťahuje k synovi na Moravu a plánuje svoj byt predať, „vysvetľuje Andrea.

Mladí manželia sa obrátili na predávajúcu a prejavili záujem. Peniaze mali pripravené v hotovosti, preto stiahli z internetu príslušnú zmluvu s tým, že všetko vyriešia bez makléra a advokátov. Prečo aj nie, veď si vzájomne dôverovali.

Všetko podpísali, vložili na katastri a pani predávajúcej poslali peniaze. Popisuje rýchly proces Andrea.

Asi po piatich týždňoch od podpisu zmluvy prišiel list z katastra nehnuteľností s oznámením o pozastavení konania z dôvodu nedostatkov v kúpnej zmluve. Bolo nutné doplniť niektoré informácie a podstatné skutočnosti. Mladí manželia preto kontaktovali predávajúcu, aby požadované informácie doplnila a obratom podala na kataster.

„Syn predávajúcej nám ale úplne vyrazil dych. Jeho mamička vraj prekonala pred dvoma týždňami mozgovú príhodu. Od tej doby je v nemocnici, napojená na prístroje a nie je schopná vôbec komunikovať. Musím sa priznať, že sa mi v tej chvíli urobilo naozaj zle. V prvom rade mi bolo susedky veľmi ľúto, zároveň som sa desila, čo to všetko môže znamenať pre nás. Behom chvíle sme sa ocitli v situácii, keď bývame v byte, ktorý právne nie je náš. Navyše sme bez peňazí, pretože ich  už dávno má na účte predávajúca,“ dopĺňa Andrea.

Tento príbeh, ktorý nie je ojedinelý, sa nedávno objavil na stránkach iDNES.cz. Tak ma napadlo ho umiestniť aj sem, aby sa predávajúci aj kupujúci vyvarovali chybám, ktoré už urobili iní.

Pustiť sa do predaja či kupovania nehnuteľnosti bez asistencie profesionála je riziko, ktoré môže stať aj stovky tisíc eur. Áno, 100x sa nestane nič, ale potom…

Ak chcete poradiť pri Vašom dôležitom kroku, neváhajte ma kontaktovať.

Príspevok AKO KUPUJÚCI O PENIAZE PRIŠIEL je zobrazený ako prvý na Marián MÁLEK Reality & Financie SPOLU.

1. Poplatky súvisiace s vybavením hypotéky

Banky sa navzájom líšia aj v poplatkoch za vedenie osobného účtu, z ktorého hypotéku splácate. Od účtu zadarmo až po účet s rôzne vysokými poplatkami. Častokrát výška výsledného úroku na hypotéke závisí aj od kúpy iných produktov v banke, či už sporenia, kreditnej karty, poistenia, alebo aktívneho využívania účtu. V prípade, že doplnkový produkt prestanete používať a zrušíte ho, riskujete zvýšenie úrokovej sadzby na hypotéke, čo výrazne ovplyvní výšku preplatenia hypotéky.

2. Čas schvaľovania a jednoduchosť vybavenia hypotéky

Dĺžka schvaľovania žiadosti o hypotéku je v bankách individuálna. Sú banky, ktoré vedia schváliť hypotéku za 2 dni ( v prípade, že sú doklady kompletné a je vyhotovené interné ocenenie nehnuteľnosti bankou) až po prípady, kedy sa schvaľovanie natiahlo aj na mesiac. Príčinou bývajú často nekompletne doložené doklady, predlžený čas vyhotovenia znaleckého posudku, podklady vyžiadané bankou dodatočne nad rámec štandardných dokumentov. Dôvodom predĺženého schvaľovacieho procesu však môže byť aj aktuálna akciová ponuka banky, ktorá nestíha interne spracovať množstvo žiadostí alebo neefektívna komunikácia pracovníka banky či už priamo s klientom, alebo sprostredkovateľom hypotéky – finančným poradcom.

3. Iné náklady spojené s hypotékou

Medzi výdavky, ktoré neplatíte banke, ale sú nevyhnutné pri vybavovaní hypotéky patrí platba znalcovi za vypracovanie znaleckého posudku a platba za kolky na katastri, keď je hypotéka schválená v súvislosti so zápisom záložného práva na list vlastníctva.

Niektoré banky preplácajú náklady za vyhotovenie posudku, prípadne si interne ocenia nehnuteľnosť za cenu nižšiu ako platíte samotnému znalcovi za vyhotovenie znaleckého posudku. Pri nižšej výške hypotéky si niektoré banky vedia stanoviť hodnotu nehnuteľnosti aj tabuľkovo podľa cenovej mapy bez potreby akejkoľvek platby za takéto ocenenie nehnuteľnosti. Iná banka ocení nehnuteľnosť aj zaplatí kolky na katastri, ale požaduje aby si klient u nich uzavrel poistenie domácnosti a životné poistenie. V ďalšej banke takisto preplatia znalecký posudok a kolky na katastri, avšak ponúkaný úrok na hypotéke bude vyšší, čo sa nie v každom prípade oplatí.

4. Výstavba domu

V prípade, že financujete výstavbu domu hypotékou a banke ste založili rozostavaný dom, kedy banka stanovila pri schválení hypotéky tzv. budúcu predpokladanú hodnotu, existujú výrazné rozdiely v mechanizme čerpania hypotéky, nastavaní jednotlivých čerpaní hypotéky na viac tranží, či poplatkov za jednotlivé čerpania úveru. Dokladovanie takejto hypotéky je spravidla fotografiami rozostavaného domu, banky upúšťajú od pokladničných bločkov a faktúr, ale nájdu sa aj také.

5. Aká banka je teda najvýhodnejšia

Pokiaľ ste tušili, že vám neprezradíme jednu prípadne dve najvýhodnejšie banky na trhu, predpokladali ste správne. Súvisí to jednak s rozdielnym prístupom bánk k stanoveniu hodnotenia konkrétneho klienta a tým pádom definitívnych parametrov hypotéky, jednak nie každý klient je rovnaký.

Napríklad, pokiaľ klient potrebuje kúpiť byt za 100 000 € a hypotéku požaduje 90 000 € (má nešetrených 10 000 €) a jeho banka mu ponúka hypotéku do 80% hodnoty nehnuteľnosti, čiže 80 000 € za úrok napr. 1,50%  pri splatnosti 30 rokov a k tomu doplnkový spotrebný úver 10 000 € za 5% a splatnosti 8 rokov, bude výsledná splátka oboch úverov vyššia ako hypotéka 90 000 € v inej banke za vyšší úrok 1,70% na 30 rokov, i keď klient v prvom prípade preplatí menej na úrokoch.

Každý klient má iné priority, iné príjmové možnosti, budúce plány, možnosti realizovať mimoriadne vklady na hypotéku.

Každý klient však môže ušetriť čas, starosti a nechať si bezplatne porovnať aktuálne možnosti v jednotlivých bankách. Vybavenie hypotéky nie je síce jadrová fyzika, avšak podmienky bánk sa v čase menia, pokiaľ je dnes výhodná ponuka jednej banky, zajtra to platiť nemusí.

Príspevok Čo okrem úrokovej sadzby si treba všímať pri výbere tej najvýhodnejšej hypotéky? je zobrazený ako prvý na Marián MÁLEK Reality & Financie SPOLU.

Ak ste dospeli do rozhodnutia kupovať byt, dom, stavať alebo skvalitniť svoje bývanie rekonštrukciou a svoj sen o bývaní chcete či skôr potrebujete financovať hypotékou, s veľkou pravdepodobnosťou sa ocitnete v situácii, kedy budete porovnávať rôzne ponuky bánk a snažiť sa zorientovať, ktorá banka vám ponúkne najvýhodnejšie podmienky.

Tento článok vám poskytne jednoduchý návod, ako sa nestratiť v ponuke bánk a zároveň vám dá odpoveď na otázku, čo je podstatné pri riešení hypotéky.

Čo vlastne znamená „výhodná hypotéka“?

Pre veľkú väčšinu klientov výhodné podmienky hypotéky znamenajú najmä:

• Najnižšia úroková sadzba a s tým spojené najnižšie preplatenie hypotéky na úrokoch
• Možnosť získať takú výšku hypotéky ako potrebujem pri konkrétnom dokladovanom príjme
• Čo najmenej poplatkov súvisiacich s vybavovaním hypotéky
• Rýchlosť a jednoduchosť vybavenia hypotéky
• Nízke alebo žiadne poplatky spojené s vedením osobného účtu
• Pre mnohých klientov aj počet pobočiek banky, bankomatov, kvalitný a jednoduchý internetbanking
• Akciové benefity – preplatenie nákladov za vyhotovenie znaleckého posudku, kolkov na katastri
• Jednoduchý a zrozumiteľný systém čerpania hypotéky, najmä pri výstavbe domu a rekonštrukcii
• Spôsob dokladovania hypotéke banke

Ktorá banka má najnižšie úroky?

Ak by bolo možné vybrať banku, ktorá ponúka dlhodobo najnižšie úroky, bol by výber konkrétnej hypotéky veľmi jednoduchý. Táto banka by „valcovala“ konkurenciu, bola by lídrom na trhu, pravdepodobne by však musela mať ostatné svoje produkty výrazne drahšie ako v iných bankách, aby pokryla znížený príjem z predaja hypoték. Tento model nie je dlhodobo udržateľný a navyše každý klient je individuálny, vyžaduje špecifické konkrétne riešenie a zároveň každý klient je rôzne vyhodnotený z hľadiska schopnosti splácať úver. Tak, ako nemáme všetci rovnaké vzdelanie, vek, výšku príjmu, rodinný stav, výšku splácaných úverov a pod., tak ani neexistuje najlacnejšia banka pre všetkých klientov.

Čo posudzuje banka pri hodnotení klienta?

Z hľadiska výšky úrokov na hypotéke môžeme banky na Slovensku rozdeliť do 2 skupín:

1. Banky, ktoré poskytnú všetkým klientom rovnaký úrok, pokiaľ sa klient kvalifikuje svojím príjmom na získanie hypotéky, bez ohľadu na to, aké má vzdelanie, vek, rodinný stav, či je zamestnanec alebo živnostník, či je klient danej banky alebo nie, ako dlho je zamestnaný a pod. Tieto banky sú z hľadiska ponúkanej úrokovej sadzby transparentné, avšak spravidla sa s nimi nedá vyjednávať o znížení úrokovej sadzby. Klient sa buď kvalifikuje na získanie hypotéky, dostane vopred komunikované podmienky, alebo bude jeho žiadosť zamietnutá, pretože nespĺňa podmienky na získanie hypotéky (dôvody sú najmä: nízky príjem, zlá platobná disciplína pri splácaní úverov z minulosti, nevhodná nehnuteľnosť, nezaplatené odvody…)

2. Banky, ktoré pri stanovení výsledného úroku posudzujú profil klienta. Čím lepši profil, hodnotenie, alebo ako zvyknú v banke hovoriť rating, tým lepší úrok. Banky posudzujú u žiadateľov najmä: vek, vzdelanie, počet účastníkov úveru, rodinný stav, počet detí, výšku príjmu, zdroj príjmu – či je klient zamestnanec, alebo živnostník, prípadne konateľ s.r.o., ako dlho je zamestnaný alebo živnostník, aká firma klienta zamestnáva, aká veľká firma je zamestnávateľ, splátky žiadateľa o úver a či boli splácané načas, ak má klient účet v banke v ktorej žiada o hypotéku, ako sú obraty na účte, aký býva zostatok na účte na konci mesiaca a pod. Často býva náročné zodpovedať otázku klientovi, ktorý parameter má najvyššiu váhu. Mnoho parametrov sa nedá ovplyvniť, niektoré však áno, vo fáze prípravy na podanie žiadosti o hypotéku. Pre túto skupinu bánk sú charakteristické rôzne podmienky pre rôznych klientov, avšak s týmito bankami sa dá vyjednávať o znížení úroku.

Pre obe skupiny bánk platí, že pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti má vplyv na výšku úrokovej sadzby.

Klient, ktorý aktívne na pravidelnej báze neporovnáva jednotlivé podmienky bánk sa prirodzene nemôže orientovať v aktuálnych akciách, kampaniach bánk, resp. interných bankových podmienkach.

Klient môže len získať a nie stratiť, pokiaľ výber konkrétnej banky konzultuje s kvalitným sprostredkovateľom s praxou, ktorú vie relevantne podložiť.

Príspevok Ako vybaviť hypotekárny úver s najvýhodnejšími podmienkami bez stresu, opakovaných návštev bánk a zdĺhavého porovnávania parametrov je zobrazený ako prvý na Marián MÁLEK Reality & Financie SPOLU.

Sprostredkovateľská zmluva musí byť písomná!

 Za uplynulé obdobie došlo k významnej zmene v otázke aplikácie sprostredkovateľskej zmluvy. Táto, ako viete, je kľúčová v realitnom biznise. Ak uzatvárate sprostredkovateľskú zmluvu s občanom, ste povinní ju mať v písomnej podobe! V opačnom prípade riskujete pokutu až 16.500 EUR.

Sprostredkovateľské zmluvy boli pre realitných obchodníkov vždy citlivou otázkou. Z našich zistení vyšlo, že asi len polovica ju s klientmi uzatvára v písomnej podobe. Samozrejme, významne k tomu prispieva neochota ľudí “oficiálne” sa viazať. Ak sa pozrieme do Občianskeho či Obchodného zákonníka, dozvieme sa, že písomná forma sprostredkovateľskej zmluvy nie je zákonom vyžadovaná. To však v súčasnosti už nie je pravda!

Čo sa zmenilo?
Vo väčšine prípadov sú klienti realitnej kancelárie bežní ľudia. Z právneho hľadiska sa dostávame do vzťahu medzi realitnou kanceláriou (podnikateľom) a fyzickou osobou (spotrebiteľom). Tieto právne vzťahy sú upravené viacerými zákonmi, napr. Občianskym zákonníkom, Zákonom o ochrane spotrebiteľa, Zákonom o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho a mnohými inými. Tieto, nazvime ich „spotrebiteľské zákony“, chránia najmä spotrebiteľa a Vám ako podnikateľovi v oblasti realít ukladajú viac-menej iba povinnosti.

Akú formu teda musí mať zmluva so spotrebiteľom?
V prípade, ak je zmluva medzi realitnou kanceláriou a spotrebiteľom uzatvorená mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie (čo je takmer vždy, keďže sa uzatvára pri nábore priamo na nehnuteľnosti), vzťah spadá pod režim Zákona o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho v znení neskorších predpisov (zákon číslo 102/2014 Z.z.)
Podľa tohto zákona je realitná kancelária povinná bezodkladne po uzavretí odovzdať klientovi (spotrebiteľovi) zmluvu v listinnej podobe.
Ak si realitná kancelária túto povinnosť nesplní, môže za to byť sankcionovaná zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie (podnet môže podať napr. aj klient, ktorému sa nechce zaplatiť Vám odmenu). Pokuta za takéto porušenie zákona sa môže vyšplhať až do výšky 16.500 EUR. Ak realitná kancelária poruší povinnosť opakovane, pokuta môže byť až 33.000 EUR.

Príspevok Realitná kancelária má povinnosť uzavrieť s majiteľom nehnuteľnosti zmluvu o sprostredkovaní v písomnej forme. Inak jej hrozí pokuta! je zobrazený ako prvý na Marián MÁLEK Reality & Financie SPOLU.

Príspevok Finančná kríza verzus realitný trh je zobrazený ako prvý na Marián MÁLEK Reality & Financie SPOLU.